La crisis de vivienda en México
magnitud del problema y respuesta de política pública
Panorama del déficit habitacional, el encarecimiento de la vivienda y los programas federales en curso (2025-2026)
Agosto de 2026
Fuentes: CONAVI, INEGI, SHF, Infonavit, Fovissste, SEDATU, AMPI, CMIC/Colegio de Ingenieros Civiles y cobertura especializada (2025-2026)
Resumen ejecutivo
México enfrenta un déficit habitacional estructural que supera los 8 millones de hogares, con estimaciones recientes de hasta 8.8-9.4 millones de viviendas según el Programa Nacional de Vivienda 2026-2030. El problema no se explica solo por la falta de construcción: la caída en la producción formal, el encarecimiento acelerado del suelo y la vivienda, el cambio en el tamaño de los hogares y la concentración geográfica de la nueva oferta se combinan para profundizar la brecha entre lo que las familias necesitan y lo que el mercado y el Estado son capaces de ofrecer.
Frente a esto, el gobierno federal impulsa el programa “Vivienda para el Bienestar”, con una meta sexenal de 1.8 millones de viviendas y una inversión estimada de 600,000 millones de pesos, operado de forma conjunta por Infonavit, Conavi y Fovissste. A continuación se documenta la magnitud del problema y el estado de avance de esta respuesta institucional.
8.3M+ hogares en déficit habitacional (CONAVI / SEDATU)
138,645 viviendas formales construidas en 2025, frente a más de 300,000 en 2015
1.8M viviendas: meta sexenal del programa federal Vivienda para el Bienestar
1. La magnitud del problema
De acuerdo con la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), más de 8 millones de hogares en México enfrentan escasez de vivienda adecuada, y se proyecta una demanda adicional de 6.6 millones de unidades hacia 2030. El Programa Nacional de Vivienda 2026-2030, publicado en el Diario Oficial de la Federación, eleva el estimado a entre 8.8 y 9.4 millones de viviendas en rezago, de las cuales 1.55 millones requieren ser sustituidas por completo.
Una parte del rezago responde a cambios demográficos y no solo a falta de construcción: entre 1995 y 2025 la población creció 44.2%, pero el número de hogares se diversificó por menos matrimonios, más divorcios, menos hijos y mayor esperanza de vida. Esto redujo la densidad promedio por vivienda de 4.77 habitantes en 1995 a 3.64 en 2025, con una proyección de 2.75 para 2035 — es decir, se necesitan más viviendas incluso si la población creciera poco, porque cada hogar es más pequeño.
La producción formal no compensa la demanda
La oferta de vivienda formal se ha reducido de forma sostenida. Los desarrolladores han priorizado vivienda media y residencial de mayor valor en lugar de los segmentos económico y popular que antes concentraban el mayor volumen, lo que eleva el precio promedio pero reduce el número total de unidades disponibles.
Gráfica 1. Viviendas formales construidas, 2015 vs. 2025 (miles de unidades) 2025 registró 138,645 viviendas: el nivel más alto desde 2022, pero muy por debajo de las más de 300,000 unidades construidas en 2015 (Cronista / datos del sector).
2. Precios que se alejan del ingreso de las familias
El encarecimiento de la vivienda es uno de los factores centrales de la crisis de acceso. Según el Índice SHF de Precios de la Vivienda, el valor de las viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario creció 8.7% anual en el primer trimestre de 2026 y acumuló un alza de 7.9% en el primer semestre del año, muy por encima de la inflación general. El valor promedio nacional se ubicó en alrededor de 2 millones de pesos, con una mediana cercana a 1.3 millones de pesos.
La vivienda económica-social —la que en teoría debería ser más accesible— fue la que más se encareció: 11% anual, por encima del promedio nacional. Ciudades como Guadalajara (+12.5%), Tijuana (+11%) y Monterrey (+9.3%) registraron las mayores presiones de precio.
La brecha entre precios e ingresos se traduce en requisitos hipotecarios cada vez más difíciles de cumplir: para una vivienda de 2 millones de pesos se deben comprobar ingresos mensuales de alrededor de 60,000 pesos, un umbral que, de acuerdo con estimaciones del sector, cerca del 70% de la población económicamente activa no puede cubrir. A esto se suma el encarecimiento del suelo urbano, cuyo precio con infraestructura adecuada aumentó 139% entre 2005 y 2023, lo que empuja la construcción hacia zonas periféricas, mal conectadas y con menos servicios.
3. Una crisis desigual en el territorio
La nueva oferta de vivienda no se distribuye de forma pareja. En 2025, el norte del país concentró 36% de la producción total, seguido por el centro (26%) y el centro-norte (23%), mientras que el sur-sureste —una de las regiones con mayor rezago social— apenas captó 15% de las nuevas viviendas.
La crisis también golpea con fuerza a las grandes ciudades. En la Ciudad de México, desarrolladores del sector estiman un déficit de entre 600,000 y 700,000 viviendas, resultado de una tendencia que, según especialistas, se ha mantenido durante los últimos 10 a 15 años debido a la escasa oferta, restricciones en permisos y licencias, y otros factores que frenan la inversión privada.
4. Cómo se está haciendo frente: la respuesta de política pública
La principal respuesta institucional es el programa “Vivienda para el Bienestar”, uno de los compromisos centrales del gobierno de la presidenta Claudia Sheinbaum, enmarcado en el Programa Nacional de Vivienda 2026-2030. Su meta es contribuir a que las familias mexicanas de menores ingresos —jefas de familia, madres solteras, personas adultas mayores, personas con discapacidad y comunidades indígenas— accedan a una vivienda adecuada mediante financiamiento a tasa preferencial, créditos y subsidios.
La meta sexenal es construir 1.8 millones de viviendas, beneficiando a 6.8 millones de personas, con una inversión estimada de 600,000 millones de pesos y la expectativa de generar 1.7 millones de empleos directos y 2.6 millones de empleos indirectos. El programa opera de manera coordinada entre tres instituciones:
| Institución | Meta sexenal (2025-2030) | Población objetivo / meta 2026 |
| Infonavit | 1.2 millones de viviendas | Meta 2026: ~700,000; avance de 319,497 contratadas o en construcción a enero de 2026 |
| Conavi | 500,000 viviendas | 86,000 viviendas programadas para 2026 en 32 entidades |
| Fovissste | 100,000 viviendas | Meta 2026: 42,768 financiamientos (30,796 créditos hipotecarios + 11,972 acciones de mejora) |
Las viviendas del programa
Las viviendas construidas bajo este esquema tienen al menos 60 metros cuadrados, con dos recámaras, baño completo, sala-comedor, cocina y patio de servicio, además de acceso a agua, electricidad y servicios básicos. Su costo aproximado es de 600,000 pesos, frente a un precio comercial estimado de 1,200,000 pesos para una vivienda de características similares, de acuerdo con cifras del propio Infonavit. Están dirigidas a trabajadores que ganan entre uno y dos salarios mínimos, con al menos seis meses de antigüedad laboral y sin un crédito hipotecario vigente.
Para 2026, el enfoque declarado del programa busca romper con el patrón histórico de construir en la periferia, alejado de servicios y fuentes de empleo, priorizando en cambio la conectividad, la calidad de vida y la planeación urbana en la ubicación de los nuevos desarrollos.
5. Retos pendientes
Conclusión
La crisis de vivienda en México combina un problema de oferta (menos construcción formal, concentrada en ciertas regiones), un problema de precios (que crecen muy por encima del ingreso) y un problema demográfico (hogares cada vez más pequeños que multiplican la necesidad de unidades). El programa Vivienda para el Bienestar representa la respuesta pública más ambiciosa en una generación, con metas concretas por institución y avances ya medibles, pero su éxito dependerá de sostener el ritmo de entrega, resolver los cuellos de botella de suelo y permisos, y asegurar que la nueva oferta llegue también a las regiones y ciudades donde el déficit es más severo.